财经风云--数字不说谎:真实而又残忍的学区房逻辑

caijing 发布于 2017-3-18 14:28:00

 

数字不说谎:真实而又残忍的学区房逻辑
 21世纪经济报道
  本文来源:黔财有话说 作者:塞冬

  

 

   “系出名门,干货原创,未经授权请勿转载。授权转载请引用原文并注明出处”
  
     最近,北京的学区房又火了。几年前“神盘”华清嘉园10万一平的新闻仿佛就在眼前,眼下“金融街(000402,股吧)学区40平1100万”,“西城普遍15万”,“清北学历值钱还是学区房值钱”这样的新闻又开始在朋友圈铺天盖地火了起来

  2017年的初春,无论身在京城何处,身边的人讨论的话题永远都是房子和学区,仿佛整个北京城都被卷入了学区房的风潮中——已经上车的看着手中老破小疯长感到暗自庆幸,没上车的一边骂一边默默的看房

  学区房为什么这么疯?是炒作还是刚需?该骂娘还是该出手?

  咱们还是按照本公众号的风格,别听忽悠,只看数据

  第一张表:北京历年京户出生人数(数据来源:http://www.phic.org.cn/tonjixinxi/weishengshujutiyao/jiankangzhibiao/201304/t20130425_60101.htm),注意,是京户小孩,不包括无京户的:

出生年份 北京户籍出生人口 同比2003年 上学年份
2003 44859 100.00% 2010
2004 52681 117.44% 2011
2005 58409 130.21% 2012
2006 63498 141.55% 2013
2007 77658 173.12% 2014
2008 80981 180.52% 2015
2009 89353 199.19% 2016
2010 90583 201.93% 2017
2011 110033 245.29% 2018
2012 132227 294.76% 2019
2013 127015 283.14% 2020
2014 152929 340.91% 2021
2015 126648 282.32% 2022
  表格中的数据很简单也很残忍:

  2010年京户出生人数比2003年翻番,从4.5万变成9万

  2014年京户出生人数达到15.3万高峰,2015年羊年低谷回落到12.7万

  2016年的统计数字还没发布,但“本市预计将迎来30万猴宝宝”的新闻大家想必都已经看过了,史上最难建档年,史上最高出生高峰,京户出生娃继续高峰,甚至史上最高,无太大悬念

  2010年的9万户籍娃将在2017年上学,学位争夺大战已经不可开交。大家可以自行脑补一下未来几年需要入学的京户娃从9万变成15万+之后的惨烈场景

  笔者早在三年前就给很多人科普过上面这个数据,大多数人的第一反应是:“怎么可能有这么大的增长?”,“你哪来的数据?”

  究其原因,是因为很多人有这样一个误区:他每年的出生人口是大致恒定的,上下波动主要原因主要是生肖、吉利年份这样的原因

  2015年抢学区的时候,他们以为是2008年奥运宝宝多,2016年就好了

  2016年抢学区的时候,他们认为是2009年牛年生肖好,2017年就好了

  然而对于北京这样一座充斥着巨量外来年轻人口的城市而言,育龄青年的数量变化是非常巨大的,这导致出生数量也会有极大的变化。如上表所说,2倍、3倍增长的出生人口,其根源是21世纪头10年北京还没缩紧人口控制前涌入的巨量年轻人口

  我们再来看看北京学区热潮的核心——西城区的数据:

年份 西城户籍出生人口 西城户籍净迁入人口
2004 3605 -26115
2007 5499 7397
2008 5978 7310
2009 6307 7629
2010 9978 11177
2011 12378 13548
2012 12067 13791
2013 13881 16751
2014 17934 12400
2015 13594 17932
  有没有觉得吓死宝宝?

  2014年的出生人口是2004年的5倍!

  西城户籍娃!5倍!

  注意这是“金贵”的“西城出生户籍”娃的数量。那些巨量的渴望在西城区上学的北京其他区户籍或者无北京户籍的娃我们暂不讨论,光是出生时就有西城户籍光环的娃的压力就已如此巨大

  2013年以后,西城每年出生的户籍娃的数量都在1.3万人以上,2014年甚至达到了1.8万,这是什么概念呢?

  2015年,西城区的小学共招收一年级新生13074人,六年级毕业生7789人

  也就是说,按照2015年西城区的招生规模,2013年以后出生的,“有北京户籍”且“在西城区出生落户”的娃,西城区的小学已经无法接待了

  有的人会问:不够接待可以扩招啊

  再仔细看数据:2015年的六年级毕业生是7789人,这波人是2009年入学的,也就是说,2015年的西城区小学招生规模已经比2009年扩张了70%。按照西城区寸土寸金的尿性,后续还有多少空间可以扩张?要扩张恐怕只能打破现有的小学生每班人数限制了

  还没完

  上面说的只是“在西城区出生的北京户籍娃”,那些不在西城区出生,但却在出生后买了西城区房子的人呢?

  注意看表中的“户籍净迁入人口”——也是暴增,2015年户籍净迁入人口达到了1.8万人,如果迁入进来的每6个人才有1个学龄小孩——这显然是低估,那也是每年净迁入进西城区3千个北京户籍娃

  可以想象,再过几年,西城区光是应付西城出生户籍娃+西城迁入户籍娃,就已经不堪重负了

  西城区的名校,在未来几年,必然会不断提升入学要求,从落户满3年提高到落户满5年,甚至要求必须在西城区出生

  没有北京户籍的娃、只有工作居住证的娃,则在更早的阶段就会被逐渐提高的入学门槛给排挤掉

  这不是人权不人权的问题,也不是平等不平等的问题,这纯粹是一个小学数学问题

  别慌,还没完

  以上讨论的是截止到2015年的出生数据,未来几年会好一些么?答案是——可能会更恐怖。原因有3:

  1、老北京户籍人口的娃:全国六普数据,全国平均生育年龄29岁,我们假设北京是30岁,那么1985年出生的北京户籍人口,其平均生育年龄应该是2015年左右,1990年出生的北京户籍人口,其平均生育年龄应该是2020年左右。然而,1990年的北京户籍出生人口,是1985年的1.2倍。也就是说2020年的老北京户籍人口的娃,会比2015年多

  2、新北京户籍人口的娃:北京常住人口和户籍人口增长的最高峰是2008-2013年,这期间落户的娃,首胎生育年龄是2013-2018,二胎生育年龄会往后再延续几年

  3、70后、85前的二胎:这波人口大都在北京房价大涨前上车,不愁空间不愁事业不愁钱,未来5年将是他们最后的二胎出生机会,因为到了2020年,1980年的妇女就40岁了
  所以很不幸,未来5年的北京户籍人口出生情况,可能会继续延续过去10年高速增长的态势,2018-2022年,可能会是北京有史以来最高的出生高峰。

  也就是说,在需求端,对北京优质学位的需求,将是未来10年碾压一切牛鬼神蛇的终极变量

  说完了空洞乏味而又可怕的数字,下面说一个比较偏门但又让人感到后背发凉的小事

  在过去几年的高考季,北京的许多家长都会年复一年的看到这么一条新闻:“今年北京高考人数比去年下降****人,高考录取率提升**%”。

  在大多数北京人民潜意识中,北京的基础教育早已进入素质教育阶段。学位是充足的、升学是简单的、上大学是容易的。传统书本上的知识早已不是唯一,更重要的是下午三点早早下课后的课外班、兴趣班

  这一现象的原因是什么呢?——很简单,还是出生人口:

  1990年出生的北京户籍娃2008年高考——每年14万

  1995年出生的北京户籍娃2013年高考——每年8.5万

  2000年出生的北京户籍娃2018年高考——每年7.2万

  2003年出生的北京户籍娃2021年高考——每年4.5万

  从上面的数据可以很容易猜到:未来几年(一直到2020年代初期),许多家长仍然会听到高考一年比一年简单的新闻,他们会觉得孩子上大学并不是一件多么艰难的事,继续义无反顾的把娃扑到“素质教育”道路上。他们支持对小孩减负,他们支持不给小孩留作业,他们支持减少选拔性考试,他们支持下午3点钟放学……

  而且,北京的教育改革,也的确是朝着这个方向走——课堂上教的越来越少,幼升小靠买房,小升初靠直升。决定小孩能否接受更好教育的因素越来越看房子,而不是看娃本身的应试成绩

  于是——现在20多岁、30来岁的北京年轻夫妻,观察着因为15年前北京出生低谷所带来的高升学率,错误的以此来预估未来,对即将面对的2倍、3倍、4倍、5倍的出生人口没有概念,愚蠢的拥护只利于高净值家庭的素质教育学区房政策。在毫无准备、在相对于高净值家庭毫无胜算的情况下,把自己的娃送上北京史上最恐怖的生育高峰所带来的素质教育绞肉机,这无疑是值得悲哀的

  一句话——对北京大多数85后的娃而言,只有进行应试教育,才能带来公平

  谈一谈目前朋友圈最火的段子——“清北毕业生都买不起学区房,那买学区房有啥用?”

  笔者想说,这是一道送分题

  清北两所大学每年本硕博加起来毕业一万多人,人大北航本硕博加起来也一万多,再加上中科院的硕士博士,假设50%留京,再加上外地985院校的本硕博来京就业,每年在北京新增的985以上的高校本硕博毕业生,是小几万人的规模

  而西城和海淀的好学区房每年成交量有多少呢?西城+海淀目前每年有约4万个小学学位,假设1/3是优质学区,那就是1.3万个,再假设其中高达一半每年都拿出来交易——这显然不可能,即便如此每年也只有6500个优质学位能通过学区房买到

  我们讨论具体数字,只需要知道这是一个数量级的差距

  我们假设只有高学历人才的娃才配去竞逐好小学——这显然是不可能的——即便把这些可交易的优质学区只卖给985以上的优秀人才,那也只有10%量级能分配到西海优质学区

  于是,一个残酷的现实就是,哪怕进行一些不合理的假设,哪怕进行完全不可能的倾向性分配,北京每年可交易的优质学位,也只能分配给能留京工作的985毕业生中的10%量级的佼佼者

  于是,一个荒诞的喜剧就会上演:清华的师兄和中科院的师弟在抢学区房,北大的师姐和人大的师妹在抢学区房,他们都还很不甘,他们觉得自己毕业于top学校,理应获得top学区房。但是,谁叫所有这些抢房的都毕业于top学校,而且还比优质学位多一个数量级呢?

  于是——西海优质学区房,实际上是对留京的top大学毕业生的再一轮残酷的筛选,是在分子之中选分子,其难度,必然会大于分子本身

  既然无法避免从优质人才中再进行一次大幅度筛选,那为啥要筛选父母的房子,而不是筛选娃的成绩?——答案也很简单——是谁在害怕按分筛而不怕按房筛?

  最后,说一说学区房的定价逻辑

  我们假设某个银行推出这么一款理财产品:

  1、300万起购,6年后赎回

  2、每年还需投入30万,持续6年

  3、不承诺保本,但根据历史经验,大概率保本且收益跑过市面上其他理财产品

  4、所有合法出生子女,均赠送中关村(000931,股吧)一小学位

  5、赠送北京四环60平老房子6年免费使用权

  如果该理财产品不限购,敞开供给,每年愿意买且买得起的人会有多少?是滞销还是抢手?大家摸着良心自己算一算即可

  这款理财产品的名字就叫:“北京-海淀-中关村南路-东南小区60平 2室1厅-850万”

 



 




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