铂程斋--北京房价到底打败了多少经济学常识?

xilei 发布于 2017-3-16 9:58:00
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作者 | 林默 

 

1

 

我上高中的时候,政治课上老师讲马克思主义哲学,那个胖胖的大胡子说,规律是客观事物发展过程中的本质联系,既不能创造,也不能消灭;不管人们承认不承认,规律总是以其铁的必然性起着作用。

 

年少的我瞬间找到了面对陌生世界的安全感,怕啥啊?有规律呢,规律太牛逼了。

 

今年过年回来,央视新闻里不断讲着深圳房价下跌,炒房客们资金流紧张,折价出售房产的故事,仿佛做坏事的人遭到了惩罚,好严厉的惩罚啊,收益从400%降到了300%。

 

但是,我身边的朋友不断告诉我,北京的房价又涨了哦。东三环边上随便拎出来一个小区,去年8月份的均价是5.56万,今年2月的均价是7.47万,7个月,34%的涨幅。

你可能得问,北京去年930不是出政策了吗?管理层不是说房子是用来住的,不是用来炒的吗?

 

 

 

是的呀,北京的地产交易量是有所下降的,可场内玩儿的人少了,不影响游戏的走向。那些对调控政策、监管喊话完全免疫的买房者,能把房子的价格玩下去吗?

 

再说,那些听说出了政策,准备观望一下的人也没走远啊,人家就在场边密切地观望着,随时准备冲进去添一把柴,用肉身筑起一道房价的长城。

 

链家公布的数据显示,北京2月的带看次数(就是跟着中介的小电瓶车去看房的次数)接近70万次,是去年三月以来的最高点。

 

 

2

 

我带着一本《经济学原理》走到一家链家的门口,忽然,《经济学原理》自焚成了一抹灰。

 

我惊呼“经济学原理,你怎么了”。散落在天地间的那抹灰烬中,我听到了经济学原理悲怆的声音,“我怀疑人生啊,我怀疑人生”。

 

我理解经济学原理的悲痛。这么多年,它屡屡抛出金子般的观点,力证帝都房价、天朝房价存在着巨大的泡沫,然后泡沫笑了笑,把经济学原理碾压成渣。

 

经济学原理抛出的第一个规律,叫租售比。

 

租售比是神马?经济学的解释是,“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。

 

用人话说一下吧,倒过来计算,售租比更容易理解一点。就是用房子的价格除以每个月的租金,看你靠租金,多少个月能收回来购房成本。

 

国际经验昂,经济学中的国际经验是,售租比为200:1—300:1的区间是比较合理的,也就是你靠着房租17—25年能把购房成本收回来。

 

经济学原理自信满满地说,当售租比高于300:1,达到400:1、500:1时,房地产泡沫已经显现。你买个房子,靠租金40年才能收回成本,你有病啊?

 

 

 

经济学原理溜达到三环边上,看到一间售价1500万的两居室,每月租金12000,售租比1250,靠租金104年可以收回成本。

 

经济学原理痴痴地站在楼下,打了几遍计算器,它反复跟周围的吃瓜群众确认,房主不是租户的亲爹乃至干爹,北京就是有许多这样善良的房主,以如此高投入、低回报的方式,进行着某种超越人类理性的活动。

 

“也许是为了慈善吧”,经济学原理神情凝重地离开了。

 

经济学原理没想明白,在租售比的完美世界里,土地嘛是大家都可以po出个价格买来买去的。而在这里,土地的供给商是唯一的,那么不断给出资产价格风向标的,是新地块、新房的价格。

 

经济学原理还没想明白,在租售比的完美世界里,人们对租房和买房的感知差异没那么大,但是这里的吃瓜群众格外需要买房的安全感。近十年的楼市也在不断教育吃瓜群众,万般皆下品,唯有买房报平安。

 

经济学原理没想明白,但有人想明白了。

 

 

3

 

经济学原理扔出了第二个金子般的理论,房价收入比。

 

北京的白领月入1.2W,要不吃不喝15年,才能积攒下一套老破小的首付。要不吃不喝30年,才能积攒下一套学区房的首付。

 

也不知道熬得精尽人亡的30年后,还能不能造出一个去住学区房的娃。

 

经济学原理翻翻白领们的工资条,看看北京的房价,自信地说“这明晃晃的泡沫你们还看不见吗,我就不信他们还能买房,又不是修长城,有这么拼么”。

 

他们真的有这么拼!

 

我的朋友春申君给出过一个逻辑——全国最富裕的50、60后家长们刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付,孩子们贷上200-300万贷款,在北京买下400-500万的一居小房子蜗居。卖掉一居的北京小家庭,拿出攒了几年的100-200万积蓄,贷上200-300万贷款,换一套800-900万的两居。卖掉二居的有娃家庭,拿出100-200万积蓄,贷上200-300万贷款,换一套1300-1500万的三居。卖掉三居的二娃家庭,拿出100-200万积蓄,贷上200-300万贷款,换一套1800-2000万的四居。

 

经济学原理一口老血吐在小白领的工资条上,他不懂这个世界。

 

我想带经济学原理去一趟冬日早晨的燕郊,从国贸一路向东,开36公里,到达燕郊。北京土著们从不把那里当成北京领土不可分割的一部分,但那里有另一面的北京。

 

凌晨五点的北京,寒风凛冽,814公交站前长长的队伍,老人们全副武装,吐出白色的哈气,站在那里,为要坐这趟公交车上班的孩子们排队。

 

 

 

自己来排队,孩子们就可以多睡一会儿。自己冻一会儿,孩子上车就能有个座。

 

经济学原理不懂这样的世界,但有人懂。

 

 

4

 

经济学原理又抛出了新理论——日本1990年房地产的顶峰期,日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%,2006年美国房地产泡沫的顶峰期,全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%,咱们中国已经干到咱们GDP的250%,这个是在现代资本主义历史上前所未有的一个数字。

 

 

2月26日,央行行长周小川表示,住房贷款应该有大力发展的空间。

 

经济学原理跪在地上说,你看那些上了清华的都因为买不起学区房,带着孩子回老家了。学历不值钱,学区房凭啥值那么多钱?就算你们不相信我,也要有基本的逻辑好吗?

 

吃瓜群众纷纷把瓜皮扔向经济学原理,“你再去燕郊814车站前好好反思下”。

 

来源:花儿街参考(zaraghost)






 

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